Een harde stop als enige uitweg in Vosselaar
De aanleiding van de reportage van VRT NWS was het visiedocument “Eén perceel, één woning” dat voorlag in de Vosselaarse gemeenteraad. Uit bezorgdheid voor het landelijke karakter en de leefbaarheid wil de gemeente er maximaal één woning per perceel toestaan. Gemotiveerd afwijken van dat principe is enkel mogelijk wanneer een kwalitatief woonproject meerwaarde biedt voor de omgeving.
Beperkte instrumenten versus grote marktvraag
Tom Coppens van de universiteit Antwerpen verklaart de groeiende frustraties over de opmars van het appartementsgebouw in Vlaanderen vanuit een gevoel van onmacht bij bepaalde lokale besturen. De instrumenten die een gemeente tegen appartementsbouw kan inzetten zijn erg beperkt. Bovendien kan een weigering in beroep toch nog een vergunning worden, zeker wanneer in de nabije omgeving al appartementen staan.
De stelselmatige toename van het aantal appartementen in Vlaanderen kent volgens de professor zijn oorzaak in een gestegen marktvraag naar kleinere woningen. Combineer dat met het Vlaamse beleidsvoornemen om de bouwshift te realiseren en eerder te verdichten op gunstig gelegen locaties dan nog verder greenfields aan te snijden en het resultaat is voer voor discussie. Een sterke verdichting heeft immers een aantal niet te onderschatten effecten op lokale besturen. Meer inwoners vereisen evident ook meer voorzieningen zoals plaatsen in de kinderopvang en op school), en toegankelijk en nabij groen. En ook de druk op de plaatselijke mobiliteit neemt fors toe als veel meer mensen op dezelfde oppervlakte gaan wonen.
Een ontwikkelingsvisie bepaalt de grenzen
De Vlaamse overheid verleende inmiddels zijn goedkeuring aan het instrumentendecreet en het decreet woonreservegebieden, waarin zij een aantal aspecten rond zuinig ruimtegebruik en het terugdringen van het bijkomend ruimtebeslag concretiseren. Het valt dus te verwachten dat ontwikkelaars ook de komende jaren binnen het bestaande juridische aanbod nog naarstig zullen zoeken naar gronden om te verdichten.
Bij dat verdichten mogen lokale besturen dus niet over een nacht ijs gaan, zo concludeert Tom Coppens. In plaats van te reageren op de ad hoc voorstellen van ontwikkelaars, doen die besturen er beter aan om zelf een ontwikkelingsvisie of -plan op te maken. Waar binnen de gemeentegrenzen is verdichting aan de orde en binnen welke randvoorwaarden moet dat gebeuren.
Als zo’n visie voldoende transparant wordt gecommuniceerd en resulteert in een consequent beleid schept dat duidelijkheid voor ontwikkelaars. Die zullen er dankbaar gebruik van maken en in de meeste gevallen ook accepteren dat bepaalde gebieden niet in aanmerking komen voor (her)ontwikkeling met een aanzienlijke densiteit.
De omgevingsleidraad als ideale tool
Als partner van sterke lokale besturen onderschrijft MONDEA volmondig de nood aan een duidelijke en eenduidige beleidsvisie op de goede plaatselijke ruimtelijke ordening, zowel thematisch als geografisch.
“Zo’n visie moet de krijtlijnen van het ruimtelijk beleid uittekenen zonder te vervallen in al te gedetailleerde voorschriften. Daarmee zorgt het lokaal bestuur voor duidelijkheid voor inwoners, ontwikkelaars én medewerkers”, stelt Matthijs Van de Pol. “Maar tegelijk schept het onderhandelingsruimte. Ook die heb je namelijk nodig om een lange en kostelijke procedure om stringente regels aan te passen, te vermijden.”
“Met onze beide voeten op de werkvloer begrijpen we dat net dat voor veel lokale besturen niet haalbaar. Naast de dagdagelijkse taken en verplichtingen ook nog proactief werk te maken van een doordachte en gemotiveerde visie, met voldoende nuance en ruimte tot overleg, zonder de consistente beleidslijn uit het oog te verliezen, is complex”, gaat Werner Van Hoof (Teamlead Omgeving) verder. “Nochtans is de visie vaak wel al (deels) aanwezig in de hoofden van omgevingsambtenaren en beleidsmakers.
MONDEA ontwikkelde daarom een traject tot de opmaak van de omgevingsleidraad als een dynamische tool om de bestaande, vaak informele, visies verder uit te werken en te coördineren tot een organisatiebreed gedragen beleidskader.”
